Mua nhà ở hình thành tương lai phải làm sao khi Chủ đầu tư “cắm” tài sản cho ngân hàng

Như bài viết trướcchúng tôi đã có chia sẻ về việc lưu ý khi mua nhà ở hình thành trong tương lai đó là: Điều kiện pháp lý và được sự bảo lãnh của ngân hàng

Mới đây như báo chí đưa tin về việc cư dân căn hộ Hamona Tân Bình lo lắng khi bỗng dung căn hộ của mình bị ngân hàng siết nợ

Vậy làm sao để hết lo khi mua nhà ở hình thành trong tương lai? Chúng tôi xin thống kê lại một số lưu ý để ngừoi mua yên tâm.

Luật bất động sản hiện hành, việc một dự án bất động sản được dùng để bảo đảm cùng một lúc nhiều khoản vay không phải là trái luật. Vấn đề là người mua bất động sản hình thành tương lai hoàn toàn không biết gì về việc chủ đầu tư đã đem thế chấp dự án trước đó. Điều này rất quan trọng vì nếu chọn mua bất động sản hình thành tương lai đã đem thế chấp thì người mua cần yêu cầu phụ lục ràng buộc chủ đầu tư về tài sản mình chọn mua.

Giải pháp nào để người mua hết lo?

Một tài sản có thể được thế chấp cho nhiều chủ nợ. Tuy nhiên, việc thế chấp chỉ có giá trị pháp lý đối với người thứ ba một khi được đăng ký tại một cơ quan chuyên trách của nhà nước. Như vậy, việc thế chấp được xếp hạng ưu tiên đối với các thế chấp: thế chấp nào đăng ký trước thì nợ được bảo đảm sẽ được ưu tiên trả trước một khi tài sản thế chấp được đem bán, tiếp đó phần còn lại của số tiền bán tài sản mới được dùng để trả tiếp các khoản nợ được bảo đảm có thứ tự ưu tiên tiếp theo.

Và việc đăng ký này được công khai với toàn xã hội theo mô hình cung cấp dịch vụ thông tin công. Bất kỳ ai có quan tâm đến tài sản đều có thể tìm hiểu thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bằng cách yêu cầu cơ quan đăng ký cấp một bản trích lục lý lịch tài sản.

Vì vậy, hệ thống thông tin công giúp người mua hiểu rõ tình trạng pháp lý của tài sản, từ đó có quyết định chọn mặt gửi vàng mua tài sản đó hay không?

Giải pháp thứ 2 là dịch vụ bảo hiểm giao dịch. Đó là sự bảo lãnh của ngân hàng hay công ty bảo hiểm về tài sản người mua. Việc bảo lãnh này bên bán phải thực hiện và người mua sẽ phải trả thêm một khoản được tính vào giá mua do bên bán phải trả phí bảo lãnh cho bên bảo lãnh.

Luật bất động sản bổ sung sửa đổi 2014 chính thức có hiệu lực từ 1/7/2015 đảm bảo lợi ích này của người mua

Nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014.

Theo đó, Về pháp lýdự án phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án, phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng cọc của bất động sản đó.

Thứ 2, phải được sự bảo lãnh của ngân hàng: Từ 1/7/2015, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chính thức có hiệu lực, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai phải được phép của Sở Xây dựng và đáp ứng yêu cầu được ngân hàng bảo lãnh. Luật đưa ra nhằm nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư, ràng buộc việc giao nhà cho khách hàng của chủ đầu tư phải theo đúng cam kết, đảm bảo quyền lợi người mua.

Ngoài ra, khách hàng đã đóng tiền trước cho chủ đầu tư có thể yên tâm bởi vì nếu không hoàn thành dự án như cam kết thì ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại tiền cho khách mua nhà. Kể cả sau khi đã bàn giao nhà, cam kết bảo lãnh vẫn phải có hiệu lực thêm một khoảng thời gian nhằm đảm bảo tối đa quyền lợi của khách hàng  trong trường hợp có những tranh chấp phát sinh khi chưa nhận được chủ quyền sở hữu nhà ở.

Tại Khoản 2 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng quy định, CĐT có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.

Như vậy, trường hợp xảy ra trước đây khi mua nhà ở hình thành trong tương lai chỉ là số ít những CĐT kém năng lực. Ngày nay việc tạo dấu ấn thương hiệu được doanh nghiệp kinh doanh đặt nên hàng đầu phần nào giúp người mua yên tâm khi mua tài sản.

Người mua, thuê mua nhà ở trong các dự án nhà ở hình thành trong tương lai, cần hết sức tỉnh táo và thận trọng trong việc tìm hiểu thông tin về dự án cũng như về chủ đầu tư một cách kỹ lưỡng. Người mua nên lựa chọn những chủ đầu tư là những doanh nghiệp có uy tín trên thị trường.

Và đặc biệt cần kiểm tra tới 2 vấn đề nêu trên với tài sản hình thành trong tương lai.

Hiện nay, nhà nước cũng đang hoàn thiện dịch vụ tra cứu tài sản đảm bảođể biết được CĐT có đem tài sản bán đi “ cắm “ hay không? Người mua có thể tra cứu tại đâyhoặc tới trực tiếp cơ quan để tra cứu thông tin.

Phạm Hùng